Księga wieczysta jest jednym z najistotniejszych dokumentów dotyczących nieruchomości. Jest to prowadzony w formie elektronicznej rejestr, który potwierdza stan prawny nieruchomości, a więc ujawnia m.in., kto jest jej właścicielem oraz czy jest ona wolna od obciążeń, zadłużeń. W niniejszym artykule wyjaśniamy, czym dokładnie jest księga wieczysta, jakie informacje zawiera oraz jak i kiedy warto ją sprawdzić.
Czym jest księga wieczysta i jakie informacje zawiera?
Księga wieczysta, obecnie prowadzona wyłącznie w formie elektronicznej, to rejestr prawny nieruchomości. Zakładaniem ksiąg wieczystych zajmują się sądy rejonowe. Jeśli dana nieruchomość nie posiada jeszcze takiego dokumentu, to do jego powstania dochodzi zazwyczaj w momencie przeniesienia własności nieruchomości (czyli najprościej rzecz ujmując, w sytuacji, gdy zmienia się jej właściciel - np. w drodze transakcji kupna-sprzedaży, darowizny czy dziedziczenia). Obowiązek ujawniania prawa własności do nieruchomości wynika z art. 35 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Warto dodać, że na rynku nieruchomości wciąż dostępne są mieszkania ze statusem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla których zakładanie księgi wieczystej nie jest konieczne.
Celem prowadzenia ksiąg wieczystych jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości i tym samym zapewnienie bezpieczeństwa przy dokonywaniu ich sprzedaży/kupna/darowania dla wszystkich stron transakcji. Stan prawny nieruchomości wynika z treści wpisów zawartych w rejestrze.
Działy księgi wieczystej
Księga wieczysta podzielona jest na cztery tematyczne części, co znacznie ułatwia analizę dokumentu. Są to kolejno:
Dział I-O – "Oznaczenie nieruchomości" oraz Dział I-Sp – "Spis praw związanych z własnością": zawierają informacje takie jak położenie i adres nieruchomości, numer działki ewidencyjnej, sposób korzystania z nieruchomości oraz spis praw związanych z jej własnością (np. wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej jaka przysługuje właścicielowi nieruchomości).
Dział II – "Własność": ujawnia, kto jest aktualnym właścicielem nieruchomości (w przypadku osób fizycznych podane jest imię i nazwisko, imiona rodziców, PESEL). Jeśli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, to wymienieni są wszyscy współwłaściciele, wskazany jest rodzaj współwłasności oraz liczba przypadających im udziałów.
Dział III – "Prawa, roszczenia i ograniczenia": zawiera informacje dotyczące ograniczonych praw rzeczowych. Wśród najczęściej spotykanych wpisów w tym dziale można wymienić służebność mieszkania, służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu, prawo dożywocia, prawo pierwokupu czy dzierżawy.
Dział IV – "Hipoteka": w tym dziale znajdują się informacje dotyczące ustanowionych hipotek na nieruchomości.
Więcej informacji o księgach wieczystych znajdziesz na stronie Ksiegi-wieczyste.org, która poświęcona jest tej tematyce.
Jak uzyskać dostęp do księgi wieczystej?
Dostęp do księgi wieczystej można uzyskać bezpłatnie poprzez oficjalną przeglądarkę treści ksiąg wieczystych, udostępnioną przez Ministerstwo Sprawiedliwości (Ekw.ms.gov.pl). W tym celu wymagany jest numer księgi wieczystej, który można poznać poprzez różne sposoby. Przede wszystkim powinien nam go udostępnić aktualny właściciel nieruchomości. Jeśli jednak nie ma takiej możliwości, to możemy go uzyskać we własnym zakresie za pośrednictwem płatnych wyszukiwarek numerów KW, które umożliwiają ustalenie ich na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki.
Kiedy i dlaczego warto sprawdzić księgę wieczystą?
Istnieje wiele sytuacji, w których warto zapoznać się z treścią księgi wieczystej danej nieruchomości. Najczęstsze z nich to zakup nieruchomości na rynku wtórnym, możliwość otrzymania nieruchomości w drodze dziedziczenia bądź darowizny. Aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości (np. w wyniku nabycia nieruchomości zadłużonej), w każdym z tych przypadków należy dokładnie zweryfikować interesujący nas lokal mieszkalny, budynek czy działkę - nie tylko "gołym okiem", ale przede wszystkim pod kątem prawnym. Zgodnie z zasadą domniemania prawdziwości wpisów w księgach wieczystych, informacje w niej zawarte są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. A w przypadku sporu dotyczącego nieruchomości nie można się zasłaniać nieznajomością tych wpisów.