Porto Vista z problemami. Biurowiec za 111 mln zł wciąż świeci pustkami?

Kiedy inwestycja za 111 mln zł zacznie na siebie zarabiać? Na razie Porto Vista zmaga się z brakiem najemców. Do tej pory udało się skomercjalizować tylko 24 proc. powierzchni. Spółka chce do końca roku podwoić ten wynik, dopiero wtedy biurowiec ma szansę się samofinansować.

Porto Vista to jedna z większych inwestycji ostatnich lat w Elblągu. Nowa zabudowa Wyspy Spichrzów przyciąga wzrok i zmienia charakter tej części miasta. Budowa obiektu zakończyła się już w ubiegłym roku, nadal jednak trwa proces komercjalizacji biurowca. Do tej pory udało się znaleźć najemców na ok. 24 proc. powierzchni obiektu. Spółka chce do końca roku zapełnić przynajmniej połowę budynku, ale nie ukrywa, że będzie to możliwe tylko przy sprzyjających warunkach rynkowych. Temat poruszono dziś (16 kwietnia) podczas Komisji Polityki Regionalnej i Spraw Samorządowych.

Problemy ze znalezieniem najemców mają być efektem zmian, jakie zaszły na rynku nieruchomości biurowych po pandemii COVID-19. Upowszechnienie pracy zdalnej i hybrydowej ograniczyło popyt na tradycyjne biura, a firmy ostrożniej podchodzą do długoterminowych zobowiązań. Dodatkowym czynnikiem jest wzrost niepewności gospodarczej po agresji Rosji na Ukrainę.

Komercjalizacja jest dziś trudna. Warunki rynkowe znacząco się zmieniły w stosunku do tych, które obowiązywały w chwili podejmowania decyzji o inwestycji. Obecnie jednak współpracujemy z firmą JLL, specjalizującą się w komercjalizacji, oraz podejmujemy własne działania przy udziale większościowego właściciela – Operatora ARP. Operator ARP prowadzi bezpośrednie działania na rynku nieruchomości, pozyskując potencjalnych najemców. Toczą się rozmowy i negocjacje, których skuteczność oceniam na ok. 30–40 proc. Jeśli zakończą się sukcesem, pozwolą na skomercjalizowanie obiektu do końca roku na poziomie ok. 50 proc. Na tym się skupiamy

– mówił Dariusz Mierzwa, prezes zarządu spółki Porto Vista.

Osiągnięcie wyższego poziomu wynajmu ma być kluczowe dla finansowej stabilności inwestycji. Na razie przeszkodą pozostaje także trwająca w sąsiedztwie biurowca przebudowa nabrzeża oraz budowa parkingu przy ul. Warszawskiej. Inwestycja powinna zakończyć się do listopada.

Skomercjalizowanie parteru (znajdują się tam mniejsze lokale usługowe i gastronomiczne – przyp. red.) oraz umowy, które mamy już zawarte, pozwolą na samofinansowanie Porto Vista. W przypadku parteru kluczowe jest jednak zakończenie prac przy nabrzeżu. Miało to nastąpić wcześniej, taki był plan, ale stało się inaczej i to rozumiemy. Zakładam jednak, że w ciągu trzech–czterech miesięcy od zakończenia robót podpiszemy umowy na cały parter. Wtedy inwestycja zacznie się samofinansować

– dodał Mierzwa.

Porto Vista chce przyciągnąć także przedsiębiorstwa z Gdańska, które zatrudniają Elblążan i mogłyby w mieście otworzyć swoje oddziały. – Wiemy też, że część lokalnych firm działających na terenie dawnego Zamechu rozważa przeniesienie się do Gdańska. Im również chcemy przedstawić ofertę. Projekt nie jest traktowany wyłącznie komercyjnie – zależy nam na współpracy z miastem oraz na zatrzymaniu i przyciąganiu przedsiębiorstw, co może wspierać rozwój całego Elbląga – wyjaśnia prezes.

Osobną kwestią są poszukiwania najemcy na aparthotel, który zajmuje niemal jedną czwartą budynku. – Tu jest pewien kłopot. Zainteresowanie operatorów jest duże. Natomiast po analizie rynku okazało się, że ten wolumen który mamy, czyli 31 pokoi, jest ciut za mały. Gdyby powierzchnia była dwukrotnie większa, umowa prawdopodobnie byłaby już podpisana. Właściciel rozważa różne scenariusze: sprzedaż tej części budynku, zmianę oferty lub rozszerzenie funkcji hotelowej o trzecie piętro. Na razie decyzji nie ma – dodał Mierzwa.

Dużym wyzwaniem pozostaje również sfinansowanie dostosowania przestrzeni do potrzeb najemców.

Inwestycja została zakończona i oddana do użytku, natomiast komercjalizacja to osobna kwestia, wymagająca dodatkowych nakładów. Założenia były inne, bo inne były warunki rynkowe. W latach 2019–2020 około 30–40 proc. najemców było skłonnych inwestować własne środki w aranżację powierzchni. Dziś oczekują wkładu właściciela obiektu. Stanęliśmy więc przed problemem pozyskania dofinansowania. Trudno dziś określić jego skalę – może to być 5, 10 mln zł lub więcej. Operator ARP szuka rozwiązań, żeby temu zaradzić

– podkreślił.

Przypomnijmy, budowa kompleksu biurowo-usługowego na Wyspie Spichrzów to jedna z największych elbląskich inwestycji ostatnich lat. Budynek powstał w ramach Programu Fabryka. Za realizację odpowiadał Operator ARP, spółka zależna Agencji Rozwoju Przemysłu. Grunt pod inwestycję aportem przekazało miasto. Wartość przedsięwzięcia to 111 mln zł. Przy ul. Warszawskiej powstał nowoczesny obiekt o powierzchni ok. 11 tys. m kw., przeznaczonej na biura i usługi.